Septiembre es el mes en que más contratos de alquiler se firman: cambios de trabajo, estudiantes, familias que se mudan antes de que empiece el curso. Si tienes un piso vacío, ahora mismo estás recibiendo mensajes de gente que lo quiere. Y la tentación es quedarte con el primero que tenga «buena pinta» y una nómina.
Conviene recordar a qué te comprometes. Un contrato de vivienda habitual dura cinco años por ley, siete si el propietario es una empresa o un gran tenedor. La persona a la que le des las llaves este mes tiene derecho a quedarse hasta 2031. Y este año, además, dos cosas más: el Gobierno quiere aprobar en septiembre un decreto que alargaría dos años los contratos que terminen antes de junio de 2028 (todavía no está aprobado, lo retiró el 28 de julio por falta de apoyos), y la moratoria que impedía desahuciar a inquilinos vulnerables cayó en el Congreso el 26 de febrero.
Nada de eso acorta un desahucio, que sigue tardando entre 9 y 15 meses, y en Barcelona más, por la saturación de los juzgados. Lo que sí deja claro es dónde está la única protección real que tienes: antes de firmar, no después.
Así que vamos a ello: cómo saber si un inquilino es solvente, qué pedirle antes de alquilar, qué no te cuenta cada documento y cuánto cuesta equivocarse.
Lo que un propietario puede comprobar por su cuenta
La nómina y el contrato de trabajo
Es lo que pide todo el mundo y es lo más fácil de falsificar. Con cualquier editor de PDF se cambia el sueldo, la antigüedad o el nombre de la empresa en cinco minutos. En el artículo sobre cómo detectar nóminas falsas lo explicamos con detalle. Lo importante aquí: una nómina te dice cuánto cobraba esa persona el mes pasado. No te dice si sigue en la empresa, si tiene deudas ni si ya dejó de pagar en su anterior alquiler.
La vida laboral
No sustituye a la nómina: solo confirma que la persona está trabajando hoy y desde cuándo, no cuánto cobra. Su utilidad está en otra cosa. Cuando algo de la nómina no cuadra, se pide la vida laboral. Quien ha retocado la nómina suele descartarse solo: no la aporta. Y es que la vida laboral la emite la Seguridad Social y es un documento público. Cada informe lleva un código electrónico de autenticidad (CEA) con el que se comprueba directamente en la Seguridad Social que el documento es el original; en SEAG lo hacemos con cada vida laboral que nos llega. Falsificarla es un delito castigado con prisión de seis meses a tres años y multa (artículo 392 del Código Penal). Retocar una nómina es un papel; retocar una vida laboral es un problema serio. Si la empresa es correcta pero los ingresos siguen sin cuadrar, el siguiente paso son las bases de cotización, que sí reflejan lo que se cobra de verdad.
La regla del 40 %
La renta no debería superar el 35-40 % de los ingresos netos del inquilino. Con 1.200 € de alquiler, hablamos de unos 3.000 € netos entre todos los que firmen. Es una regla útil y todos los estudios de solvencia la aplican. El problema es que la calculas sobre unos ingresos que no has podido verificar.
El fichero de inquilinos morosos
Hay ficheros específicos de impagos de alquiler. El que usamos en SEAG es S-CAIM, el fichero de inquilinos morosos que además hace todos nuestros estudios de solvencia; otro conocido es el FIM. Consultarlos cuesta dinero (en torno a 25 € por consulta) y necesitas el DNI del candidato y su autorización firmada, por protección de datos. Merece la pena. Pero en cualquiera de ellos solo aparece quien ya fue inscrito por un propietario anterior: el que dejó de pagar y se fue sin más, sin denuncia ni inscripción, no consta en ningún sitio.
Lo que no puedes comprobar
Como particular no tienes acceso a ASNEF ni a los ficheros bancarios de morosidad, no sabes si tiene embargos pendientes y no puedes contrastar la nómina con la Seguridad Social o con Hacienda. Es decir: la parte que más importa, si esa persona tiene deudas y si los papeles son de verdad, queda fuera de tu alcance.
Cuánto cuesta equivocarse
Aquí es donde conviene no engañarse. Según el Observatorio del Alquiler, cuando un inquilino deja de pagar, la deuda media que acumula en España es de 8.489 €. En Barcelona, 14.036 €, la más alta del país. Son más de siete meses de renta que, en la mayoría de los casos, el propietario no recupera nunca, porque quien no paga el alquiler tampoco suele tener con qué pagar una sentencia. Y ojo con esto si tienes un seguro de impago: cuando el juzgado declara insolvente al inquilino, muchas aseguradoras tradicionales reclaman al propietario las rentas que le habían adelantado. Está en la letra pequeña de la póliza y conviene leerla antes de firmarla. SEAG no lo hace: si el inquilino es declarado insolvente, la renta se sigue cubriendo igual y al propietario no se le reclama nada.
A eso súmale el procedimiento: desde abril de 2025 hay que acreditar un intento de acuerdo antes de demandar, lo que la ley llama «medio adecuado de solución de controversias» (MASC); luego poder para pleitos, abogado, procurador y tasas judiciales si proceden, y un juzgado que en Barcelona tarda más de un año en devolverte el piso. Mientras tanto, la comunidad, el IBI y la hipoteca siguen llegando a tu nombre.
No es de extrañar que, según Fotocasa Research, la mitad de los propietarios reconozca que la desconfianza hacia el inquilino es el principal freno para alquilar. Tienen motivos.
Cómo se hace un estudio de solvencia profesional
Un estudio de solvencia serio hace las dos cosas que tú no puedes hacer: cruza al candidato con todos los ficheros de morosidad y verifica que la documentación es auténtica.
En SEAG el estudio tiene dos fases. La primera es online y responde al momento: aprobado, denegado o pendiente de revisar. Solo hacen falta el documento de identidad y la última nómina del inquilino, con su autorización por protección de datos. Con eso se comprueba todo: ASNEF, Badexcug, embargos pendientes y los listados de inquilinos morosos, incluido S-CAIM, el fichero propio de SEAG. En la segunda fase un equipo especializado revisa que la documentación no está manipulada; si algo no cuadra, se pide más (vida laboral, bases de cotización) hasta confirmarlo. La aprobación definitiva se confirma en menos de 24 horas laborables, casi siempre mucho antes. Se hacen más de 6.000 estudios al mes, así que el sistema ha visto ya todas las nóminas retocadas que te puedan presentar.
Y aquí está la diferencia con hacerlo por tu cuenta: si el inquilino aprueba el estudio, SEAG garantiza el alquiler. No es un seguro, es una garantía. Si el día 5 no te ha pagado, ya puedes dar parte, y en un máximo de tres días tienes el alquiler ingresado en tu cuenta con la prestación Plus, que siempre recomiendo (sin ella hay un mes de carencia). Recuerda avisarnos siempre antes del día 25. A partir de ahí cobras el día 5 de cada mes, sin límite de mensualidades, hasta que recuperas el piso. Poder para pleitos, abogado, procurador y tasas judiciales incluidos, sin límite de coste. Nos encargamos de todo. Desde el 3 % de la renta anual: calcula aquí lo que te costaría en tu piso.
Dicho de otro modo: el estudio de solvencia hecho por quien después va a responder del impago es el único que te garantiza que se ha hecho bien. SEAG es parte interesada: cuanto más tarde el proceso, más le cuesta, porque paga indefinidamente hasta recuperar la posesión del inmueble, dure lo que dure. Un propietario de Barcelona que se equivoca eligiendo pierde 14.036 € de media más los gastos del procedimiento. Una garantía que se equivoca, paga.
Si alquilas a través de una agencia, que sea homologada SEAG
Muchos propietarios dejan el alquiler en manos de una agencia y dan por hecho que «ya lo comprueban ellos». Depende de la agencia. Una agencia homologada SEAG está formada por nosotros y sabe cómo usar nuestro estudio de solvencia: la agencia lo pide antes de proponerte a nadie y en SEAG revisamos todo. Y si el inquilino deja de pagar no te dice «eso ya no es cosa nuestra»: la garantía responde y la agencia se encarga de todo. En por qué recomiendo una agencia homologada SEAG te explico la diferencia y cómo encontrar una en tu zona.
Qué pedir a un inquilino para alquilar tu piso esta semana
- Pide siempre DNI y última nómina, y comprueba que los datos coinciden entre documentos. Si algo no cuadra, pide la vida laboral.
- Aplica la regla del 40 % sobre los ingresos netos de todos los firmantes.
- No entregues llaves ni cobres reserva hasta tener el estudio hecho. Un buen inquilino no tiene problema en esperar 24 horas.
- Si vas a firmar en zona tensionada, recuerda que la subida anual de los contratos posteriores a mayo de 2023 está limitada este mes al 2,49 % por el IRAV. Lo que cobras está regulado; lo que dejas de cobrar si no pagan, no.
Conclusión
En septiembre hay más candidatos que nunca y más presión para cerrar rápido. Pero un contrato de alquiler es un compromiso de cinco años. La nómina te dice lo que cobra hoy. El estudio de solvencia te dice si vas a cobrar tú.
Si tienes un candidato y quieres saber en 24 horas si es solvente, pídeme el estudio de solvencia o escríbeme por WhatsApp. El estudio de solvencia es gratis y sin compromiso: lo hago yo, y si el inquilino aprueba te envío el presupuesto de la garantía y tú decides si la contratas o no.
Fuentes: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 9; Real Decreto-ley 2/2026 (suspensión de desahucios), no convalidado por el Congreso el 26 de febrero de 2026; Código Penal, art. 392; Ley Orgánica 1/2025 (MASC); «Situación de la Morosidad en el Alquiler en España» 2025, Observatorio del Alquiler (Fundación Alquiler Seguro y URJC); Fotocasa Research, «Experiencia en alquiler»; IRAV publicado por el INE para septiembre de 2026; datos propios de SEAG.
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