Decreto de vivienda derogado: duró un día. Qué vale hoy en tu alquiler

El decreto de vivienda de 2026 está derogado: duró un día. Entró en vigor el 1 de octubre y el Congreso lo tumbó el viernes 2 de octubre, con 178 votos en contra y 172 a favor. Desde entonces tu alquiler vuelve a regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos de siempre. Hoy no hay prórroga extraordinaria de dos años, no hay tope del 0 % o 2 % a las subidas y no hay indemnización de doce mensualidades por no renovar. Lo he comprobado en el BOE, y aquí tienes qué vale hoy, qué pasa con lo que se pidió esos dos días y qué puede venir ahora.

Decreto de vivienda derogado: qué votó el Congreso el 2 de octubre

El Gobierno aprobó dos decretos el 29 de septiembre. Un decreto-ley se aplica desde que se publica, pero el Congreso tiene que convalidarlo en 30 días. Los dos se votaron el viernes 2 de octubre y los dos cayeron:

• Real Decreto-ley 26/2026: prórroga de dos años, tope del 2 %, alquiler de temporada, habitaciones y desahucios. En vigor desde el 1 de octubre. Derogado con 178 votos en contra (PP, Vox, Junts y UPN) y 172 a favor.
• Real Decreto-ley 27/2026: renovación automática de los contratos e indemnización de doce mensualidades. Publicado en el BOE el 1 de octubre, en vigor el 2. Derogado ese mismo día con 184 votos en contra y 166 a favor.

El voto que lo decidió fue el de Junts. Las dos derogaciones están en el BOE del 2 de octubre: BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527. Con el decreto de marzo, que cayó en abril, ya son tres decretos de alquiler derogados en seis meses.

Qué vale hoy en tu alquiler: la tabla

Para que no te líes con lo que has leído estos días, esto es lo que valía antes, lo que valió con el decreto y lo que vale hoy:

Qué pasa ahora con la prórroga de los alquileres

Vuelve lo que había antes del 1 de octubre:

• Duración: cinco años de contrato, siete si el arrendador es una empresa.
• Prórroga tácita: si al llegar el final nadie avisa, el contrato se prorroga año a año hasta tres años más.
• Para no renovar, tú tienes que avisar con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos.
• La prórroga extraordinaria de dos años ya no se puede pedir. Si tu inquilino te la pide hoy, no tiene base legal y puedes decir que no.
• En zonas tensionadas, como buena parte de Cataluña, sigue existiendo la prórroga obligatoria de la Ley de Vivienda, de hasta tres años. Te lo explico justo debajo.

Tienes la cronología completa del año en prórroga de alquileres 2026: qué está en vigor hoy.

Decreto de vivienda derogado en Cataluña: qué cambia y qué no

Aquí está la gran diferencia. En Cataluña hay 302 municipios declarados zona de mercado tensionado, entre ellos Barcelona y Santa Coloma de Gramenet, y en ellos ya se aplicaban reglas propias que no dependían del decreto y siguen en vigor:

• La prórroga obligatoria sigue existiendo. En zona tensionada, cuando se acaban los cinco años o la prórroga tácita, el inquilino puede pedir prórrogas anuales hasta tres años más, con las mismas condiciones. Y tú tienes que aceptarlas, salvo que necesites la vivienda para ti o un familiar, o firméis un contrato nuevo dentro de los límites de renta. Es el artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que viene de la Ley de Vivienda de 2023.
• El tope de renta en los contratos nuevos sigue. No puedes cobrar más que en el contrato anterior, actualizado. Si eres gran tenedor, manda el índice de referencia.
• Temporada y habitaciones siguen reguladas. La Ley 11/2025 las somete al tope de renta de las zonas tensionadas, y la Ley 11/2026 regula el alquiler de habitaciones y obliga a depositar la fianza en el Incasòl.

Lo que sí decae en Cataluña, igual que en el resto de España: el tope del 0 % o 2 % a la subida anual, la indemnización de doce mensualidades y los cambios en los desahucios. Y si tu piso está en un municipio catalán que no está declarado tensionado, se te aplica lo mismo que en el resto del país: sin prórroga extraordinaria.

Traducción: si tu piso está en Barcelona, la caída del decreto te cambia muy poco. Tu inquilino sigue pudiendo quedarse hasta tres años más y tu renta sigue con el tope puesto. Tienes los municipios y las cuentas en tope del alquiler en Cataluña: cuánto puedes cobrar.

Me pidieron la prórroga de 2 años el 1 o el 2 de octubre: ¿vale?

Es la pregunta que más me están haciendo propietarios y agentes, y la respuesta honesta es que no está claro. Esos dos días el decreto estaba en vigor, así que una solicitud bien hecha, de un inquilino al corriente de pago y que había pagado puntualmente los ocho meses anteriores, se hizo con una ley que existía.

A partir de ahí hay dos lecturas, las mismas que ya vimos en abril con el decreto de marzo:

• La que favorece al inquilino: la pidió cuando tenía derecho a pedirla, y ese derecho no desaparece porque el decreto caiga después.
• La que favorece al propietario: solo vale si el contrato vencía mientras el decreto estaba en vigor. Si vence dentro de unos meses, para entonces la prórroga ya no existe.

Ningún tribunal lo ha resuelto todavía. La OCU lo resume así: «habrá que examinar la fecha de vencimiento, la solicitud y, en su caso, la resolución o actuación posterior». Mi consejo: si te llegó un burofax o un correo esos días, no lo ignores ni lo contestes en caliente. Guárdalo con su fecha y consúltalo antes de dar ningún paso. Si acabas en el juzgado, decidirá un juez, y eso son meses y dinero.

Subida del alquiler: sin tope del 2 %, vuelve el IRAV

El tope del 0 % o 2 % ha decaído. Hoy la actualización anual es la que diga tu contrato:

• Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: el tope es el IRAV, el índice que publica el INE cada mes.
• Contratos anteriores: el índice que pactasteis, normalmente el IPC.
• Si la actualización te tocaba justo el 1 o el 2 de octubre, ese día el tope existía. Consúltalo antes de aplicar la subida.

Renovación automática del contrato de alquiler e indemnización de 12 mensualidades: ya no existen

Si has leído que el propietario que no renueve tiene que pagar al inquilino un año de renta, viene de aquí. El Real Decreto-ley 27/2026 convertía los contratos en prórrogas automáticas de cinco o siete años y obligaba a indemnizar con al menos doce mensualidades a quien no renovara. Estuvo en vigor unas horas, el 2 de octubre, y ya no existe. Hoy no tienes que indemnizar a nadie por no renovar si avisas en plazo.

Alquiler de temporada y por habitaciones: vuelven las reglas anteriores

El límite de 12 meses para el alquiler de temporada, la causa justificada obligatoria y el tope de renta por habitaciones han decaído con el decreto. En Cataluña no cambia nada, porque allí mandan sus propias leyes, la Ley 11/2025 y la Ley 11/2026, que siguen en vigor. Tienes el detalle en la garantía de alquiler para temporada y en la garantía para alquiler por habitaciones.

Decreto de desahucios 2026: decae la suspensión hasta 2030

También han caído la suspensión de desahucios hasta 2030 para los fondos y la «enervación extraordinaria», el mecanismo por el que la Administración tenía dos meses para pagarte la deuda de un inquilino vulnerable. Vuelve el régimen anterior: si el inquilino acredita vulnerabilidad, el juzgado puede suspender el proceso hasta dos meses si eres un particular y hasta cuatro si eres una empresa.

Que nadie lo lea como una buena noticia sin más. Con decreto o sin él, echar a un inquilino que no paga sigue llevando entre 9 y 15 meses, con abogado y procurador por tu cuenta y sin cobrar mientras tanto. Te lo cuento en cuánto tarda echar a un inquilino que no paga.

Qué pasa con los alquileres en 2026 a partir de ahora

El Gobierno ha dicho que llevará las medidas como proyecto de ley, que es un camino de meses. Junts propone negociar un decreto nuevo con prórroga voluntaria para las dos partes en lugar de obligatoria. A 5 de octubre no hay ningún texto nuevo aprobado. Cuando lo haya, actualizaré este artículo.

Si quieres saber qué decía exactamente el decreto, porque lo más probable es que el siguiente se le parezca, lo tienes punto por punto en qué decía el decreto de vivienda de 2026.

Qué hago yo ahora si soy propietario

1. Si tu contrato vence pronto, mira la fecha y avisa con cuatro meses si no quieres renovar. Hoy puedes hacerlo sin indemnizar.
2. Si te pidieron la prórroga el 1 o el 2 de octubre, guarda el escrito con su fecha y consúltalo antes de contestar.
3. Si te piden la prórroga de dos años hoy, no hay ley que la ampare.
4. Si vas a firmar un contrato nuevo, cuenta con que las reglas pueden volver a cambiar a mitad de contrato. Tres decretos caídos en seis meses, y vendrá un cuarto intento.

Lo que no cambia con ningún decreto es lo que cuesta un impago: entre 9 y 15 meses sin cobrar. Por eso la única decisión que sigue siendo tuya al cien por cien es a quién le das las llaves: un estudio de solvencia serio, no una nómina vista por encima.

Con la garantía de alquiler de SEAG no dependes de lo que vote el Congreso: cobras cada día 5 aunque el inquilino no pague, sin límite de meses, dure lo que dure el juzgado, y el abogado, el procurador y las tasas van incluidos. SEAG no es un seguro: no hay tope de mensualidades y, si el inquilino resulta insolvente, no te reclama nada. Cuesta desde el 3 % de la renta anual y el estudio del inquilino es gratis.

Si eres agente inmobiliario: qué decirles a tus propietarios esta semana

• «El decreto ya no está en vigor.» Muchos propietarios se quedaron con el titular del 30 de septiembre y creen que no pueden recuperar su piso ni subir la renta.
• «Si te pidieron la prórroga el 1 o el 2 de octubre, no contestes sin consultarlo.» Es el único caso dudoso.
• «En Barcelona y el resto de zonas tensionadas, la prórroga de hasta tres años sigue.» Que no cuenten con recuperar el piso al acabar los cinco años.
• «Las reglas van a seguir cambiando; el cobro puede quedar garantizado.» Es el argumento para que alquile contigo y no por su cuenta.

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Preguntas frecuentes sobre el decreto de vivienda derogado

¿Está en vigor el decreto de vivienda de 2026?

No. El Congreso derogó el Real Decreto-ley 26/2026 el viernes 2 de octubre de 2026, con 178 votos en contra y 172 a favor, y la derogación se publicó en el BOE ese mismo día. Solo estuvo en vigor el 1 y el 2 de octubre. El segundo decreto, el 27/2026, cayó en la misma sesión.

¿Qué pasa ahora con la prórroga de los alquileres?

Vuelve la Ley de Arrendamientos Urbanos de siempre: cinco años de contrato (siete si el arrendador es una empresa) y, si nadie avisa a tiempo, prórrogas anuales hasta tres años más. La prórroga extraordinaria de dos años ya no se puede pedir. En las zonas tensionadas sigue existiendo la prórroga propia de la Ley de Vivienda.

Mi inquilino pidió la prórroga de dos años el 1 o el 2 de octubre. ¿Vale?

No está claro, y si hay conflicto lo decidirá un juez. Esos dos días el decreto estaba en vigor, así que una solicitud bien hecha, de un inquilino al corriente de pago, puede tener efectos. Hay juristas que defienden que vale aunque el contrato venza más adelante y otros que solo vale si vencía esos días. No ignores el burofax: guárdalo y consulta antes de contestar.

¿Qué cambia en Cataluña con la derogación del decreto de vivienda?

Muy poco en los 302 municipios declarados zona tensionada, como Barcelona. Allí siguen en vigor la prórroga obligatoria de hasta tres años del artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el tope de renta en los contratos nuevos y las leyes catalanas 11/2025 y 11/2026 sobre temporada y habitaciones. Lo que decae también en Cataluña es el tope del 0 % o 2 % a la subida anual, la indemnización de doce mensualidades y los cambios en los desahucios.

¿Cuánto puedo subir el alquiler ahora que no hay tope del 2 %?

Lo que diga tu contrato. En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 la actualización anual tiene como tope el IRAV, el índice que publica el INE cada mes. En los anteriores, el índice que pactasteis, normalmente el IPC. El tope del 0 % o 2 % del decreto ya no se aplica.

¿Tengo que indemnizar al inquilino con doce mensualidades si no le renuevo el contrato?

No. Esa indemnización estaba en el Real Decreto-ley 27/2026, el de la renovación automática de los contratos, que entró en vigor el 2 de octubre y fue derogado ese mismo día. Hoy, si avisas con cuatro meses de antelación al final del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, no tienes que pagar nada por no renovar.

¿Por qué cayó el decreto de vivienda en el Congreso?

Porque Junts votó en contra junto con PP, Vox y UPN, y sumaron 178 votos frente a 172. Un decreto-ley necesita que el Congreso lo convalide en 30 días; si no, queda derogado. Ya había pasado en abril de 2026 con el decreto de marzo.

¿Siguen suspendidos los desahucios de inquilinos vulnerables hasta 2030?

No. Esa suspensión y la «enervación extraordinaria» han decaído con el decreto. Vuelve el régimen anterior: si el inquilino acredita vulnerabilidad, el juzgado puede suspender el proceso hasta dos meses si el propietario es un particular y hasta cuatro si es una empresa. El proceso completo de un impago sigue durando entre 9 y 15 meses.

¿Va a haber otro decreto de vivienda en 2026?

Es probable que lo intenten. El Gobierno ha dicho que llevará las medidas como proyecto de ley, un camino de meses, y Junts ha propuesto negociar un decreto nuevo con prórroga voluntaria en lugar de obligatoria. A 5 de octubre de 2026 no hay ningún texto nuevo aprobado.

¿Cómo protege SEAG al propietario con tantos cambios de ley?

Con la garantía de alquiler de SEAG cobras la renta cada día 5 aunque el inquilino no pague, sin límite de meses, dure lo que dure el proceso, y con abogado, procurador y tasas incluidos. No depende de qué decreto esté en vigor. SEAG no es un seguro: no hay tope de mensualidades ni te reclama después las rentas si el inquilino resulta insolvente.

Conclusión

El decreto de vivienda de 2026 duró un día. Hoy vale la Ley de Arrendamientos Urbanos de siempre, y lo único dudoso es qué pasa con las prórrogas que se pidieron el 1 y el 2 de octubre. Volverán a intentarlo, y no sabemos con qué texto. Lo que sí sabemos es que, pase lo que pase en el Congreso, un inquilino que deja de pagar te cuesta un año.

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Por David Gonzalo, gestor personal de SEAG (Sociedad Española de Alquiler Garantizado). Comprobado en el BOE el 5 de octubre de 2026. Fuentes: Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE de 30 de septiembre de 2026) y Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre (BOE de 1 de octubre). Resoluciones del Congreso de los Diputados de 2 de octubre de 2026 por las que se publican los acuerdos de derogación (BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527). Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, arts. 9, 10 y 18. Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, art. 441.5. Análisis de la OCU sobre la derogación (octubre de 2026).