Nuevo decreto de alquiler de octubre de 2026: qué cambia para propietarios e inmobiliarias

Desde el 8 de octubre de 2026 está en vigor un nuevo decreto de alquiler y vivienda, el Real Decreto-ley 29/2026, y cambia los contratos que firmas desde ese día. Trae una prórroga extraordinaria de hasta dos años, limita la subida del alquiler hasta 2027, prohíbe exigir al inquilino un seguro de impago y cambia qué gastos se le pueden repercutir. Un segundo decreto, el 28/2026, empezaría a aplicarse el 15 de noviembre e incluye una indemnización si no renuevas el contrato a los cinco años. Los dos son provisionales: tiene que convalidarlos la Diputación Permanente del Congreso.

¿Está en vigor el nuevo decreto de vivienda? Convalidación y hasta cuándo dura

Está en vigor desde el 8 de octubre, pero es provisional. Como las Cortes están disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, lo tiene que votar la Diputación Permanente del Congreso, previsiblemente en la primera quincena de noviembre. Los dos decretos anteriores se tumbaron el 2 de octubre. Mientras siga vigente, los contratos que se firmen tienen que cumplirlo.

Qué ha pasado, paso a paso

• 29 de septiembre: el Gobierno de Pedro Sánchez aprueba dos decretos de vivienda, el 26/2026 y el 27/2026.
• 2 de octubre: el Congreso los rechaza, por 178 votos contra 172 y por 184 contra 166. Quedan derogados ese mismo día.
• 5 de octubre: el presidente disuelve las Cortes y convoca elecciones generales para el 29 de noviembre de 2026 (Real Decreto 806/2026, publicado en el BOE el día 6).
• 6 de octubre: el Gobierno aprueba dos decretos nuevos que recogen casi las mismas medidas: el 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, y el 28/2026, que entraría en vigor el 15 de noviembre.

¿Qué validez tiene un decreto-ley?

Un decreto-ley tiene la misma fuerza que una ley desde el día en que entra en vigor, pero el Gobierno solo puede aprobarlo en casos de urgencia y el Congreso tiene que convalidarlo en los 30 días siguientes (artículo 86 de la Constitución). Con las Cortes disueltas, esa votación la hace la Diputación Permanente (artículo 78), un grupo reducido de diputados que mantiene el reparto de fuerzas del Congreso que se ha disuelto. Se vota el texto entero, sí o no, sin poder cambiarlo.

Volver a aprobar un decreto que el Congreso acaba de rechazar no está prohibido, y ya pasó en 2025. Algunos juristas creen que podría recurrirse ante el Tribunal Constitucional por falta de urgencia, sobre todo el 28/2026, que no empieza a aplicarse hasta el 15 de noviembre. Por ahora no hay ningún recurso resuelto.

¿Se va a convalidar? Lo que se espera de la votación y del PNV

En la Diputación Permanente, los grupos que apoyan al Gobierno y los que tumbaron los decretos anteriores suman lo mismo, 34 diputados cada bloque, así que decide el PNV. Su portavoz anunció el 6 de octubre que votará a favor del decreto de desahucios y compra de vivienda, el 29/2026, y en contra del de los alquileres indefinidos, el 28/2026. Si se cumple lo anunciado, el 29/2026 se convalidaría y el 28/2026 decaería, y con él la indemnización por no renovar y el preaviso de seis meses. Hasta que se vote, nada es seguro.

Si se convalida, ¿hasta cuándo dura?

Si la Diputación Permanente lo convalida, el decreto se queda como ley, sin fecha de caducidad. Solo dejaría de aplicarse si otra ley o decreto lo cambia. Algunas medidas sí tienen fecha propia: la limitación de las subidas llega hasta el 31 de diciembre de 2027, y la prórroga extraordinaria es para contratos cuyo periodo obligatorio termine antes del 31 de diciembre de 2028.

Si no se convalida, ¿qué pasa?

Queda derogado desde ese momento y vuelve la Ley de Arrendamientos Urbanos tal como estaba. Lo que se haya hecho mientras estuvo en vigor no se anula sin más: si hay un conflicto, por ejemplo con una prórroga pedida esas semanas, lo decidirá un juez caso por caso. El decreto 28/2026 ni siquiera llegaría a aplicarse.

¿Qué cambia después de las elecciones del 29 de noviembre?

Las elecciones no anulan el decreto. Si está convalidado, sigue en vigor gane quien gane. El nuevo Congreso se constituye el 23 de diciembre de 2026. Después, el Gobierno que salga de las urnas podrá mantenerlo, cambiarlo o derogarlo con una nueva ley o un nuevo decreto, que a su vez tendría que pasar por el Congreso. Hasta que eso ocurra, se aplica lo que esté en vigor.

¿Qué hago mientras tanto?

Firmar contratos que valgan con y sin decreto: sin renuncia al tanteo, sin cargar impuestos al inquilino, con la garantía adicional dentro del límite y con la actualización de renta pactada por escrito. Más abajo tienes la lista completa para inmobiliarias.

Prórroga extraordinaria de alquiler 2026: hasta dos años más

El inquilino de una vivienda habitual puede pedir que su contrato se prorrogue por años, hasta dos años más, con las mismas condiciones. Se aplica a los contratos cuyo periodo obligatorio, los cinco años o siete si el propietario es una empresa, termine antes del 31 de diciembre de 2028, y también a los que estén en prórroga tácita.

Para pedirla, el inquilino tiene que estar al corriente de pago y haberlo estado cada mes durante los ocho meses anteriores. El propietario tiene que aceptarla, salvo en tres casos:

• Que hayáis acordado otras condiciones o firmado un contrato nuevo.
• Que necesite la vivienda para él o para un familiar de primer grado, con causa real y acreditada.
• Que se renueve con una renta al menos un 5 % más baja.

Cómo se hace la solicitud de prórroga extraordinaria

El decreto solo exige que la solicite el inquilino. Lo prudente es hacerlo por escrito, con burofax o un correo con acuse de recibo, antes de que termine el contrato.

Prórroga extraordinaria del alquiler en zona tensionada

Si vuestro municipio es zona tensionada, el decreto 28/2026 añade desde el 15 de noviembre otra prórroga de hasta tres años, que tiene preferencia sobre las demás. En Cataluña sigue además la prórroga de hasta tres años del artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Subida del alquiler en 2026 y 2027: cuándo no puedes subirlo

La actualización del alquiler en 2026 y 2027 cambia: desde el 8 de octubre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2027, las subidas anuales quedan así:

• Si la renta ya está por encima del límite del sistema de índices de precios de referencia, no se puede subir.
• En los demás casos, se aplica la subida pactada en el contrato. Si no hay pacto, como máximo un 2 %.

Además, la ley deja claro que sin pacto expreso en el contrato no hay actualización, y que el tope anual es el índice IRAV que publica el INE. Si tus contratos no tienen una cláusula de actualización clara, no podrás subir la renta.

¿Se puede pedir al inquilino un seguro de impago de alquiler?

No. Con el decreto, la ley lo dice expresamente: el nuevo artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que en ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas. Tampoco vale llamarlo de otra forma si en la práctica es lo mismo y lo paga el inquilino.

Y antes del decreto ya era muy discutible. La ley no lo prohibía con esas palabras, pero varios juzgados han considerado abusivo cargar al inquilino costes que protegen al propietario, otros no lo han visto así, y el Tribunal Supremo todavía no se ha pronunciado. Con el decreto, la duda desaparece.

La diferencia con la fianza es importante. La fianza y la garantía adicional se devuelven al terminar el contrato si el inquilino ha cumplido. Lo que se paga por un seguro o una cobertura de impago no se recupera nunca.

La ley es muy clara con la fianza: el propietario tiene que devolverla, junto con la garantía adicional, en el plazo de un mes desde la entrega de llaves. Si se queda una parte, tiene que poder justificarla con daños, suministros o rentas pendientes, y acreditarlo con facturas, fotos y el acta de devolución. Si no la devuelve a tiempo, la cantidad genera el interés legal, y si el inquilino reclama, que es lo habitual, el juez puede condenar al propietario a devolverlo todo con intereses y a pagar las costas.

Lo pagado por una cobertura de impago, en cambio, no vuelve nunca. Y suma más de lo que la ley permite pedir como garantía.

Un ejemplo real, con el precio que da hoy el simulador de una de estas empresas que paga el inquilino, para un alquiler de 1.200 € al mes y contrato anual con renovación: 705,60 € al año, el 4,9 % de la renta anual, y eso en el mejor de los casos.

• Cada año, el inquilino paga 705,60 €.
• En cuatro años, 2.822,40 €: ya más que las dos mensualidades de garantía adicional, 2.400 €, que es el máximo que permite la ley.
• En los cinco años del contrato, 3.528 €: casi tres mensualidades, que además no recupera nunca.

Para el propietario, la conclusión es sencilla: si la protección contra el impago la paga el inquilino, dependes de lo que decida un juez si un día te lo reclama. Si la contratas y la pagas tú, no dependes de nadie.

Y piensa en otra cosa: si el inquilino deja de pagar el alquiler, ¿va a seguir pagando cada año la renovación de su seguro? Si no la paga, la protección se puede caer justo cuando más la necesitas. Cuando la pagas tú, sabes que sigue en vigor.

Lo que sí puede hacer el propietario es protegerse él. La garantía de alquiler de SEAG la contrata y la paga el propietario, así que no se le exige nada al inquilino y encaja de lleno con la ley nueva y con la anterior.

Y las sanciones no son teóricas. En abril de 2026, el Ministerio de Consumo dejó firme en vía administrativa una multa de 3,6 millones de euros a una gran empresa de alquiler por cláusulas abusivas contra sus inquilinos. Entre otras cosas, les obligaba a pagar un servicio de atención, que equivalía a gastos de gestión del contrato, y un seguro de hogar que beneficiaba al propietario.

Fianza y garantía adicional: el máximo que puedes pedir

La fianza legal sigue siendo de una mensualidad en vivienda. Además se puede pactar una garantía adicional, con estos límites:

• Vivienda habitual, contratos de hasta cinco años, o siete si el propietario es una empresa: garantía adicional de como máximo dos mensualidades. Con la fianza, tres mensualidades en total.
• Alquiler temporal, sea por estudios, por trabajo o por otra causa justificada: fianza de una mensualidad y garantía adicional de como máximo una mensualidad. Dos mensualidades en total.

En el alquiler temporal el cambio es grande. Antes, el alquiler de temporada contaba como uso distinto de vivienda: la fianza obligatoria era de dos mensualidades y la garantía adicional no tenía tope. El decreto lo convierte en alquiler de vivienda temporal: la fianza baja a una mensualidad y la garantía adicional no puede pasar de otra.

Al terminar el contrato, propietario e inquilino tienen que firmar un documento de finalización con el estado de la vivienda. Si no se firma, o no recoge los desperfectos, se presume que la vivienda se devolvió en buen estado, salvo prueba en contrario. Haz fotos fechadas a la entrada y a la salida.

Gastos e impuestos que ya no puedes cargar al inquilino

• Impuestos de la vivienda, como el IBI: ya no se pueden repercutir, salvo que la ley haga al inquilino el obligado a pagarlos. La tasa de basuras suele estar en esa excepción porque la paga el ocupante, pero compruébalo en la ordenanza de tu municipio.
• Gastos de comunidad: solo con pacto escrito que indique su importe anual. En edificios sin comunidad de propietarios no se pueden repercutir.
• Gastos de gestión y formalización del contrato: no se pueden cobrar al inquilino.
• Servicios que no son esenciales: solo si el inquilino los pide por escrito.
• Suministros con contador propio (luz, agua, gas): siguen siendo del inquilino.

¿Y si el contrato se firmó antes del 8 de octubre? El decreto no incluye ninguna regla expresa para los contratos anteriores, así que se aplica la regla general de que las leyes no son retroactivas. Un contrato anterior que sigue en vigor o en prórroga mantiene lo que se pactó, también el IBI o la comunidad. Pero si se firma un contrato nuevo, aunque sea con el mismo inquilino, ya se aplican las reglas nuevas.

Y si el IBI y la comunidad van incluidos en la renta, no hay problema: el propietario puede fijar una renta que ya los tenga en cuenta y pagarlos él. Lo que no puede es cobrar el IBI aparte al inquilino.

Tanteo y retracto: ya no vale la renuncia

Hasta ahora era habitual que el inquilino renunciara en el contrato a su derecho de compra preferente. Desde el 8 de octubre, las partes no pueden pactar esa renuncia. Si vendes la vivienda alquilada, tienes que comunicárselo y él tiene 30 días para comprarla en las mismas condiciones.

Reparaciones: 15 días para responder

Si hay un daño que afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda, el inquilino puede pedirte por escrito que lo arregles. Tienes 15 días naturales para responder. Si no lo haces, o te niegas sin motivo, puede hacer la reparación y descontarla de las rentas siguientes.

Alquiler de temporada con la nueva ley: temporal y por habitaciones

El alquiler temporal necesita una causa real que se pueda acreditar, como estudios o trabajo, y una duración de más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses. Si dura más sin causa, o se encadenan más de dos contratos con el mismo inquilino, pasa a ser alquiler de vivienda habitual desde el primer contrato. En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la renta de la vivienda completa.

Cataluña y zonas tensionadas: precio y gastos en un contrato nuevo

En los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, como Barcelona y buena parte de Cataluña, el decreto se suma a los límites que ya existían desde 2023. Aquí la subida del alquiler en 2026 tiene además estos topes. Es una de las dudas más frecuentes de los propietarios catalanes.

¿Puedo mantener el precio del contrato anterior aunque el índice sea más bajo?

Sí, si eres un propietario particular y no un gran tenedor. El límite de la renta del contrato nuevo es la última renta que tuvo la vivienda en los últimos cinco años, con su actualización anual. No es el índice de referencia. Si la vivienda estaba alquilada a 1.000 € y el índice marca 800 €, puedes mantener los 1.000 €.

• Puedes subir hasta un 10 % más solo si en los dos últimos años hiciste una rehabilitación, una mejora energética que ahorre al menos un 30 % de energía o una mejora de accesibilidad, o si el contrato es de diez años o más.
• Manda el índice de referencia si eres gran tenedor, o si la vivienda no ha estado alquilada en los últimos cinco años.

¿Qué es un gran tenedor?

Según la Ley de Vivienda, es quien tiene más de diez viviendas o más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros. En las zonas tensionadas, la comunidad autónoma puede bajar ese umbral a cinco o más viviendas, así que compruébalo en la declaración de tu comunidad. Con el decreto, la condición de gran tenedor se acredita con certificación del Registro de la Propiedad.

¿Puedo repercutir la comunidad y el IBI si ya estaban en el contrato anterior?

En zona tensionada no se pueden añadir al contrato nuevo gastos que no estuvieran en el anterior. Los que sí estaban se pueden mantener. Pero desde el 8 de octubre el decreto añade una regla para toda España: los impuestos de la vivienda no se pueden cargar al inquilino, aunque el contrato anterior los incluyera.

En un contrato nuevo en zona tensionada	¿Se puede repercutir?
Comunidad, si estaba en el contrato anterior	Sí, con pacto escrito e importe anual
IBI, aunque estuviera en el contrato anterior	No, mientras el decreto esté en vigor
Cualquier gasto que no estuviera en el contrato anterior	No

Si el decreto no se convalida, el IBI que ya figuraba en el contrato anterior se podría volver a repercutir. La regla del precio no cambia, porque viene de la Ley de Vivienda de 2023. Y en Cataluña sigue además la prórroga de hasta tres años en zona tensionada del artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Desahucios con el nuevo decreto: qué pasa si el inquilino es vulnerable

Es la parte del decreto que más preocupa a los propietarios. Afecta a los procedimientos por impago cuando el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica:

• Enervación extraordinaria: si el inquilino vulnerable no puede pagar, la Administración tiene un plazo máximo de dos meses para ofrecerle otra vivienda o pagar lo que debe, con las costas. Mientras tanto, el procedimiento y el desahucio quedan suspendidos. Si en esos dos meses no hace ninguna de las dos cosas, la Administración pasa a ser la deudora, no hay desahucio y el contrato sigue mientras dure la vulnerabilidad.
• Suspensión hasta 2030: cuando quien reclama es un fondo o una entidad que compra viviendas o deudas hipotecarias, el juzgado suspende el desahucio de la familia vulnerable hasta el 31 de diciembre de 2030.
• Propietarios particulares: también les puede afectar una suspensión, con revisiones periódicas y un máximo de tres años. A cambio, el decreto prevé una compensación para los propietarios personas físicas, con condiciones y límites.

En la práctica, recuperar la vivienda puede tardar todavía más. Por eso tiene tanto valor una garantía que te paga la renta cada mes, sin límite de meses, hasta que recuperas la vivienda, y un estudio de solvencia antes de firmar para no llegar nunca a ese punto.

Decreto 28/2026: indemnización si no renuevas a los cinco años

Este segundo decreto se aplicaría desde el 15 de noviembre de 2026, incluso a los contratos ya firmados, en sus vencimientos posteriores a esa fecha. Ojo: es el que el PNV ha anunciado que votará en contra, así que podría decaer antes de aplicarse. Esto es lo que diría:

• Preaviso de seis meses para que el propietario comunique que no renueva al acabar los cinco años, o siete si es una empresa. Hasta ahora eran cuatro.
• Indemnización al inquilino si no renuevas: la mayor de estas dos cantidades, doce mensualidades de referencia o una mensualidad por año que haya vivido en la casa. La paga el propietario al recuperar la vivienda.
• Excepciones: entre otras, que necesites la vivienda para ti o un familiar, que el inquilino no viva allí de forma habitual, que tenga otra vivienda en el mismo municipio o que rechace una oferta válida de contrato nuevo.

Antes y después: tabla resumen

Tema	Hasta el 7 de octubre	Desde el 8 de octubre (29/2026)
Seguro de impago pagado por el inquilino	Muy discutible: la ley no lo prohibía con esas palabras y cada juzgado decidía	Prohibido exigirlo al inquilino
Fianza y garantía adicional	Se devuelven al terminar si el inquilino ha cumplido	Igual: se devuelven al terminar si el inquilino ha cumplido
Garantías en alquiler temporal	Fianza de 2 mensualidades y garantía adicional sin tope	Fianza de 1 mensualidad y garantía adicional de 1 como máximo
Tanteo y retracto	Se podía pactar la renuncia	Renuncia no válida
IBI y otros impuestos	Repercutibles con pacto	No, salvo que el inquilino sea el obligado
Subida anual	Lo pactado, con tope IRAV	Hasta 2027: sin subida si supera el índice; sin pacto, máximo 2 %
Prórroga extraordinaria	Solo zona tensionada	Hasta 2 años a petición del inquilino
Desahucio de inquilino vulnerable	Suspensiones limitadas	Dos meses para que pague la Administración o le dé vivienda; suspensiones de hasta tres años o hasta 2030 según el caso
Preaviso de no renovación	4 meses	6 meses desde el 15 de noviembre (28/2026)
Indemnización por no renovar	No	Sí, desde el 15 de noviembre (28/2026)

Para inmobiliarias y administradores: qué revisar hoy en tus contratos

Si firmas contratos estas semanas, repasa estas cláusulas para que valgan con y sin decreto:

1. Renuncia al tanteo y retracto: quítala. Deja solo la obligación de comunicar la venta.
2. Tributos: quita frases como «cualquier tributo o tasa vinculado a la vivienda». La tasa de basuras, solo si el inquilino es el obligado, y con su importe anual.
3. Garantías: fianza más garantía adicional, como máximo dos mensualidades de garantía adicional.
4. Seguro de impago: no lo pongas como obligación del inquilino. Si quieres esa protección, que la contrate el propietario.
5. Actualización de la renta: que haya pacto expreso con el índice. Sin pacto, no hay subida.
6. Acta de entrega y de devolución con fotos fechadas y lectura de contadores.
7. Necesidad del propietario: si puede necesitar la vivienda, que conste de forma expresa en el contrato, con preaviso de dos meses.

Si quieres revisar un contrato concreto, los agentes homologados SEAG tienen a su disposición a los abogados de SEAG y a su gestor personal.

Lo que no cambia: si el inquilino deja de pagar

Ningún decreto acorta los desahucios. Un procedimiento por impago tarda de media entre 9 y 15 meses, y en las grandes ciudades bastante más. Todo ese tiempo el propietario sigue pagando hipoteca, comunidad e IBI, además de abogado, procurador y tasas, y al final muchos inquilinos son insolventes y no devuelven nada.

Con la garantía de alquiler de SEAG cobras la renta cada día 5 sin límite de meses hasta recuperar la vivienda, y la defensa jurídica va incluida sin límite de coste. La contratas tú, así que es compatible con el decreto. Y antes de firmar, haz el estudio de solvencia del inquilino gratis: en menos de 24 horas sabes si puede pagar.

Preguntas frecuentes sobre el nuevo decreto de alquiler

¿Está en vigor el nuevo decreto de alquiler de octubre de 2026?

Sí. El Real Decreto-ley 29/2026 se publicó en el BOE el 7 de octubre de 2026 y está en vigor desde el 8 de octubre. Es provisional: como las Cortes están disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso. Si no lo convalida, queda derogado. El segundo decreto, el 28/2026, empezaría a aplicarse el 15 de noviembre.

¿Qué es la prórroga extraordinaria de alquiler de 2026?

Es una prórroga de hasta dos años más, por años, que el inquilino puede pedir en contratos de vivienda habitual cuyo periodo obligatorio termine antes del 31 de diciembre de 2028. Tiene que estar al corriente de pago y haberlo estado los ocho meses anteriores. El propietario solo puede negarse si ya han firmado otro contrato, si lo acuerdan de otra forma o si necesita la vivienda para él o un familiar de primer grado.

¿Cuánto puedo subir el alquiler en 2026 y 2027?

Hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta ya está por encima del índice de precios de referencia, no se puede subir. En los demás casos se aplica la subida pactada en el contrato, con el índice IRAV como tope, y si no hay pacto, como máximo un 2 %. Sin pacto expreso en el contrato no hay actualización.

¿Puedo pedir al inquilino que contrate un seguro de impago?

No. Con el decreto, la ley dice expresamente que en ningún caso se puede exigir al inquilino la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas. Antes ya era muy discutible y los juzgados no se ponían de acuerdo. Lo que sí puede hacer el propietario es contratar él su propia garantía, como la garantía de alquiler de SEAG, que la paga el propietario y encaja con la ley nueva y con la anterior.

¿Cuántas mensualidades de fianza y garantía puedo pedir?

En vivienda habitual, la fianza legal de una mensualidad y, además, una garantía adicional de como máximo dos mensualidades en los contratos de hasta cinco años, o siete si el propietario es una empresa: tres en total. En el alquiler temporal, una mensualidad de fianza y como máximo otra de garantía adicional: dos en total. Antes, el temporal llevaba dos de fianza y la garantía adicional no tenía tope.

¿Puedo cobrar al inquilino el IBI o la tasa de basuras?

El IBI no. Los tributos de la vivienda ya no se pueden cargar al inquilino, salvo que la ley le haga a él el obligado a pagarlos. La tasa de basuras suele entrar en esa excepción, porque la paga el ocupante, pero conviene comprobarlo en la ordenanza de tu municipio. Los gastos de comunidad solo se pueden repercutir con pacto escrito y su importe anual.

¿Sigue valiendo que el inquilino renuncie al tanteo y retracto?

No en los contratos que se firmen mientras el decreto esté en vigor. La ley dice ahora que las partes no pueden pactar la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente. Si vendes la vivienda alquilada, tendrás que ofrecérsela antes en las mismas condiciones.

¿Tengo que indemnizar al inquilino si no le renuevo a los cinco años?

Según el Real Decreto-ley 28/2026, sí, en los vencimientos a partir del 15 de noviembre de 2026 si se convalida: la mayor de doce mensualidades de referencia o una por año de residencia, con excepciones, como necesitar la vivienda para ti o un familiar o que el inquilino rechace una oferta válida de contrato nuevo. Además, el aviso de no renovación pasa de cuatro a seis meses.

¿Qué pasa con mi contrato si el decreto no se convalida?

Vuelve la ley anterior para lo que venga después, pero lo ocurrido mientras estuvo en vigor queda en una zona gris que, en caso de conflicto, decidiría un juez. Lo más seguro es redactar los contratos que firmes estas semanas de forma que valgan con y sin decreto: sin renuncia al tanteo, sin cargar tributos al inquilino y con la garantía adicional dentro del límite.

En Cataluña, ¿puedo mantener el precio del alquiler anterior aunque el índice de referencia sea más bajo?

Sí, si eres un propietario particular y no un gran tenedor. En zona tensionada, la renta del contrato nuevo no puede superar la última renta de los últimos cinco años en esa vivienda, actualizada, pero no tiene que bajar al índice. El índice manda si eres gran tenedor o si la vivienda no se ha alquilado en los últimos cinco años. Solo puedes subir hasta un 10 % más en casos concretos, como una rehabilitación reciente o un contrato de diez años o más.

¿Se va a convalidar el decreto de vivienda?

Depende del PNV. En la Diputación Permanente los dos bloques suman 34 diputados cada uno. El PNV anunció el 6 de octubre de 2026 que votará a favor del decreto de desahucios y compra de vivienda, el 29/2026, y en contra del de los alquileres indefinidos, el 28/2026. Si se cumple, el 29/2026 se convalidaría y el 28/2026 decaería. Hasta la votación, nada es seguro.

¿Qué cambia en los desahucios con el nuevo decreto?

Si el inquilino es vulnerable, la Administración tiene dos meses para pagar la deuda o darle otra vivienda, y mientras tanto el desahucio se suspende. Si no lo hace, pasa a ser la deudora y el contrato sigue. Cuando reclama un fondo, la suspensión puede llegar hasta el 31 de diciembre de 2030. Si el propietario es un particular, la suspensión puede durar hasta tres años, con una compensación con condiciones.

¿Qué es un gran tenedor de vivienda?

Quien tiene más de diez viviendas o más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros. En zonas tensionadas, la comunidad autónoma puede bajar el umbral a cinco viviendas o más. Desde el nuevo decreto se acredita con certificación del Registro de la Propiedad.

¿Qué pasa con el decreto de vivienda después de las elecciones del 29 de noviembre?

Las elecciones no lo anulan. Si la Diputación Permanente lo ha convalidado, sigue en vigor gane quien gane. El nuevo Congreso se constituye el 23 de diciembre de 2026, y el Gobierno que se forme podrá mantenerlo, cambiarlo o derogarlo con una nueva ley o un nuevo decreto. Hasta entonces se aplica lo que esté en vigor.

¿Cómo protege SEAG al propietario con tantos cambios?

La garantía de alquiler de SEAG la contrata y la paga el propietario, así que encaja con el decreto. Si el inquilino deja de pagar, cobras la renta cada día 5 sin límite de meses hasta recuperar la vivienda, con abogado, procurador y tasas incluidos. Y antes de firmar, el estudio de solvencia del inquilino es gratis.

Fuentes: Real Decreto-ley 29/2026 (BOE), Real Decreto-ley 28/2026 (BOE) y Ley de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado. Artículo actualizado el 16 de octubre de 2026. Lo actualizaremos en cuanto se vote la convalidación.