Tu inquilino tenía un bar, una tienda o una oficina en tu local. El negocio ha dejado de funcionar, la persiana está bajada y el día 5 tu inquilino no te ha pagado el alquiler. Dentro siguen sus máquinas, su género y sus muebles. Tú no puedes entrar, no puedes volver a alquilarlo y la comunidad, el IBI y la hipoteca del local siguen llegando a tu nombre.
Cada vez pasa más. A finales de agosto de 2026 la asociación de autónomos Uatae avisaba del «doble alquiler» que ahoga a miles de pequeños negocios: pagan más por la vivienda y más por el local, y muchos ya no llegan a los dos. Cuando un autónomo tiene que elegir qué deja de pagar, el local suele ir primero.
En internet encontrarás guías que te explican el desahucio como un trámite en cinco pasos. Yo te voy a contar lo mismo, pero con lo que tarda y lo que cuesta cada paso. No para asustarte, sino para que decidas con números en la mano.
Los dos primeros meses: el intento de acuerdo obligatorio
Desde abril de 2025, con la Ley Orgánica 1/2025, no puedes demandar el desahucio directamente. Antes tienes que acreditar que has intentado un acuerdo con el inquilino, lo que la ley llama «medio adecuado de solución de controversias» (MASC). Sin ese intento, el juzgado no admite la demanda.
En la práctica es un burofax con una oferta concreta (por ejemplo, entrega del local en 15 días y aplazamiento de la deuda) y una espera de 30 días por si contesta. Entre que detectas el impago, envías el burofax y pasan los 30 días, llevas dos meses sin cobrar y el local sigue cerrado.
La demanda: el abogado y el procurador los adelantas tú
Para un desahucio de local necesitas abogado y procurador. Los honorarios del abogado van de 600 a 1.400 euros según el caso, el procurador ronda los 300, el poder para pleitos se firma ante notario y también se paga, si el local está a nombre de una sociedad hay tasas judiciales, y el día del lanzamiento toca cerrajero y cerraduras nuevas. Si además quieres reclamar la deuda, muchos despachos suman un porcentaje de lo reclamado. En total, entre 800 y 1.500 euros que salen de tu bolsillo antes de recuperar un solo euro.
El juzgado tarda semanas o meses solo en admitir la demanda, según lo cargado que esté. Y una vez admitida, el inquilino tiene dos jugadas para alargar:
- Oponerse. Discute la deuda, pide pruebas y hay que celebrar juicio. Meses más.
- Enervar. Paga toda la deuda antes de la vista y el desahucio se para. Tú te quedas con un inquilino que ya ha fallado una vez, y él puede volver a dejar de pagar. Solo puede hacerlo una vez, y no puede hacerlo si le requeriste el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de demandar.
Al menos hay algo que ya no tienes que hacer dos veces: el Tribunal Supremo confirmó en febrero de 2026 (sentencia 273/2026) que en el mismo juicio de desahucio se reclaman las rentas impagadas y los intereses o la penalización pactados en el contrato.
Casi un año hasta recuperar el inmueble
Los despachos que llevan desahucios calculan, con las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial, entre 6 y 12 meses desde la demanda hasta el lanzamiento, y hasta 18 o 20 en los peores casos. En SEAG lo medimos con nuestros propios expedientes: en el primer cuatrimestre de 2026, un propietario ha tardado de media once meses en recuperar su inmueble.
Y Barcelona es de los peores sitios para que te pase. Según el CGPJ, en 2025 hubo 18.317 lanzamientos en España y Cataluña concentró el 27 %, más que ninguna otra comunidad: 3.577 solo en la provincia de Barcelona. Con los juzgados así de cargados, los plazos se estiran.
Un local no tiene los frenos de una vivienda: no hay informe de vulnerabilidad ni suspensión por servicios sociales, y ni el tope de la renta ni el decreto de vivienda que el Gobierno intenta aprobar en septiembre le afectan. Pero sigue siendo un juicio, con su admisión, su vista, su sentencia y su fecha de lanzamiento, que el juzgado pone a meses vista. Y el día del lanzamiento te encuentras el local lleno de maquinaria, género y muebles que no son tuyos y que tampoco puedes tirar sin más.
Haz la cuenta con un local de 1.000 euros al mes:
| Concepto | Lo que pierdes |
|---|---|
| 11 meses de renta sin cobrar | 11.000 € |
| Abogado, procurador, poder para pleitos, tasas judiciales y cerrajero | 800 a 1.500 € |
| Comunidad, IBI y seguro del local esos 11 meses | los sigues pagando tú |
| Daños al recuperar el local | 500 a 3.000 € |
Entre 13.000 y 16.000 euros, y un año sin ingreso. Con una fianza de dos meses en el banco.
Ganar el juicio no es cobrar
Aquí está la parte que las guías no cuentan. El inquilino de un local suele ser una sociedad limitada con un negocio que ya ha cerrado. Ganas el desahucio, tienes una sentencia que dice que te deben 11.000 euros, y vas a ejecutarla: la sociedad no tiene cuentas con saldo, ni bienes, o está en concurso. La sentencia se queda en un papel.
Y aquí está el error que cometen muchos propietarios sin saberlo: firman el contrato solo con la sociedad. Si el negocio cierra, no hay nadie detrás a quien reclamar. Para que el impago de una sociedad se pueda garantizar de verdad, el administrador o un apoderado de la sociedad tiene que firmar como aval solidario, respondiendo con su patrimonio personal. Es indispensable, y casi nadie lo sabe hasta que ya es tarde.
Con un autónomo es distinto, porque responde él mismo con sus bienes. Pero puede ser tan insolvente como el administrador de una sociedad. En los dos casos, lo que te protege no es el contrato: es haber estudiado bien a quien entra y estar bien asesorado antes de firmar.
Lo mismo pasa con el lucro cesante. El Supremo fijó en febrero de 2026 (sentencia 162/2026, sobre un bar que siguió abierto años después de acabar el contrato) que el propietario tiene derecho a la diferencia con la renta de mercado. Un derecho que vale lo que valga el patrimonio del que tiene que pagarlo.
Lo que cambia con la garantía SEAG
La mayoría de aseguradoras no ofrecen impago para locales de negocio, naves, terrenos, oficinas… así que el propietario se queda con el riesgo entero. SEAG sí garantiza todo tipo de inmueble. El proceso judicial es el mismo; lo que cambia es quién lo paga y quién espera.
- Cobras el día 5 de cada mes desde el primer impago que nos comuniques, a mes vencido, hasta que el local vuelva a estar libre. Sin tope de 6 ni 12 meses. Los once meses de espera los ponemos nosotros, no tú.
- Abogado, procurador, burofax, demanda, tasas, lanzamiento y hasta el coste del poder para pleitos, todo a cargo de SEAG. Tú firmas el poder y no vuelves a hablar con el inquilino si no quieres.
- Si el inquilino resulta insolvente, no te reclamamos nada. Es nuestro riesgo, no el tuyo.
- Si el inquilino es una sociedad, el administrador o un apoderado firma siempre como aval solidario y entra en el estudio. Te lo explicamos antes de firmar, no después del primer impago.
- Daños en el local hasta 3.000 euros, sin franquicia.
- IVA, comunidad e IBI repercutidos al inquilino también garantizados, si van desglosados en el contrato.
- Estudio del inquilino en menos de 24 horas antes de firmar: sociedad y su administrador o apoderado, autónomo o particular. Si no pasa el estudio, mejor saberlo antes de darle las llaves.
Cuesta desde el 3,5 % de la renta anual. En ese mismo local de 1.000 euros al mes son unos 420 euros al año, frente a los 13.000 a 16.000 que te cuesta un impago sin garantía. Tienes todo el detalle en la página de garantía de alquiler para locales comerciales.
En resumen
Si tu inquilino ya no paga el local: burofax con oferta de acuerdo este mismo mes, demanda en cuanto pasen los 30 días, y en la misma demanda reclama rentas e intereses. Y prepárate para casi un año sin cobrar, con los gastos por delante y sin garantía de recuperar la deuda.
Si el local está a punto de alquilarse, o el inquilino actual todavía paga, es el momento de garantizarlo. Escríbeme por WhatsApp y en menos de 24 horas te digo qué costaría en tu caso.
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Fuentes: Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (MASC); sentencias del Tribunal Supremo 273/2026, de 20 de febrero, y 162/2026, de 4 de febrero; estadísticas del Consejo General del Poder Judicial 2025 recogidas en el análisis «De alquiler a juicio» de la OCU (mayo de 2026); Uatae, sobre el «doble alquiler» de los autónomos (idealista/news, 27 de agosto de 2026); Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 36; datos propios de SEAG, primer cuatrimestre de 2026.
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