Septiembre es el mes de las llaves. Contratos que terminan, inquilinos que se mudan y, casi siempre, la misma conversación en el rellano: «el piso está bien, ¿me devuelves la fianza?». Y tú mirando las paredes, la nevera y esa puerta que no cierra, pensando cuánto de eso puedes descontar.
Dos sentencias recientes —una de la Audiencia Provincial de Barcelona y otra de la de Granada— han puesto orden en esa discusión. Te cuento qué dicen, con qué te puedes quedar, con qué no, y lo más importante: qué tienes que haber hecho antes para que la razón te sirva de algo.
Primero, lo que no es noticia (aunque lo vendan como tal)
Estos días habrás visto titulares del tipo «es oficial: se penaliza a los propietarios que tarden más de un mes en devolver la fianza». No es nuevo. Es el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y lleva en vigor desde 1995.
Lo que dice es sencillo: tienes un mes desde que el inquilino te entrega las llaves para devolverle la fianza (o la parte que corresponda). Si pasa el mes y no la has devuelto, la cantidad empieza a generar el interés legal del dinero, que en 2026 es del 3,25 % anual. No es una multa: son intereses. En una fianza de 900 €, cada mes de retraso son unos 2,40 €. Lo que de verdad te cuesta no es el interés, es el juicio si el inquilino reclama y tú no puedes justificar lo que descontaste.
Qué puedes descontar de la fianza
La fianza está para cubrir tres cosas:
- Rentas que se han quedado sin pagar. Incluido ese último mes que el inquilino «te dice que lo cobres de la fianza». Puedes, pero entonces ya no queda fianza para los desperfectos.
- Suministros pendientes a nombre del inquilino que acaben llegándote a ti.
- Daños que van más allá del uso normal. Aquí está la pelea.
Qué NO puedes descontar: pintar (casi nunca)
La Audiencia Provincial de Granada, en su sentencia 1752/2025, lo dejó claro: pintar las paredes es una tarea de conservación, y la conservación es cosa del propietario. Si el inquilino ha vivido tres años y las paredes están marcadas por el uso normal —roces, el hueco del sofá, el tono un poco apagado— no puedes quedarte parte de la fianza para repintar. Ese desgaste es tuyo.
Otra cosa es el mal uso: una pared pintada de negro sin permiso, manchas de grasa por no ventilar nunca la cocina, una habitación llena de agujeros y tacos. Eso sí se descuenta. La diferencia no es «está peor que cuando entró» —siempre lo está—, es «está peor de lo que sería normal».
Y lo que sí puedes descontar… solo si lo puedes demostrar
Aquí viene el caso de Barcelona, que es el que más nos enseña.
Un propietario de Granollers reclamó a sus inquilinos rentas pendientes y una lista larga de desperfectos. La Audiencia le dio la razón en parte: condenó a los inquilinos a pagar 6.038 € (3.488 € de rentas y suministros, y 2.550 € de daños, una vez descontada la fianza de 850 €). Le reconocieron el radiador roto, la caja del teléfono, la nevera, varios muebles dañados y la desaparición de la lavadora, la mesa del comedor, seis sillas y dos butacas.
Pero le rechazaron la pintura general, tres puertas, una caja fuerte y una cama doble con mesillas. ¿Por qué? Porque no pudo demostrar que esas cosas estuvieran en el piso cuando empezó el alquiler.
Es decir: no perdió por no tener razón. Perdió esa parte por no tener pruebas. Y fíjate en otro detalle: la fianza de 850 € no cubrió ni la mitad de los daños reales.
Las tres pruebas que deciden
De las dos sentencias sale una lista corta de lo que de verdad te protege:
- Inventario firmado por las dos partes al entrar, mueble por mueble y electrodoméstico por electrodoméstico.
- Fotos fechadas de cada estancia el día de la entrega de llaves, al principio y al final. Con la fecha visible o enviadas por un canal que la deje registrada.
- Todo por escrito. Si el inquilino avisa de una avería, que sea por email o WhatsApp. Si tú aceptas que haga un cambio, igual.
Sin eso, «cuando entró estaba nuevo» es tu palabra contra la suya. Y un juzgado no decide por palabras.
Si tu piso está en Cataluña: la fianza está en el Incasòl
En Cataluña la fianza no la tienes tú, la tienes depositada en el Incasòl. Cuando acaba el contrato, el propietario pide la devolución con el Modelo 3 y el Incasòl la ingresa en tu cuenta en un plazo máximo de 21 días. Después tú liquidas con el inquilino dentro del mes que marca la LAU. Conviene pedirla el mismo día que recibes las llaves para no comerte el plazo.
Un apunte más: si el contrato ha durado más de cinco años, la fianza se puede actualizar a la renta vigente, al alza o a la baja.
Cuando los daños superan la fianza
Vuelve al caso de Granollers: 850 € de fianza, 2.550 € de daños. Lo normal. Una fianza de un mes casi nunca cubre a un inquilino que se va mal, y para cobrar la diferencia hay que reclamar y, muchas veces, ir a juicio.
Por eso la garantía de alquiler de SEAG incluye una cobertura de daños por actos de vandalismo de hasta 3.000 €. Si ha habido impago, desde el primer euro y sin franquicia. Si no lo ha habido, primero se aplica la fianza y SEAG cubre el resto hasta ese límite. Y la reclamación al inquilino va con la defensa jurídica incluida, sin límite de coste, que es lo que hizo falta en Granollers para cobrar los 6.038 €.
Lo que no cubre ninguna garantía —ni la de SEAG ni ninguna otra— es el desgaste normal. Eso no es un daño, es alquilar.
Lo que te llevas de este artículo
- Tienes un mes desde las llaves para devolver la fianza; después, interés legal (3,25 %). No es nuevo: es la LAU de 1995.
- Pintar por desgaste normal no se descuenta (Audiencia de Granada, 1752/2025).
- Solo descuentas lo que puedes demostrar que existía y se rompió (Audiencia de Barcelona, caso de Granollers).
- Inventario firmado + fotos fechadas + todo por escrito. Antes, no después.
- En Cataluña, pide la devolución al Incasòl el mismo día de las llaves: 21 días.
Si quieres alquilar tu piso sabiendo que, pase lo que pase con la fianza, los daños de verdad están cubiertos, escríbeme por WhatsApp o mira cómo funciona el alquiler garantizado. Soy David, tu gestor personal SEAG.
Fuentes: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 36; sentencia 1752/2025 de la Audiencia Provincial de Granada; sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona sobre el caso del Juzgado nº 1 de Granollers (recogida por idealista/news y Qué!, agosto de 2026); Incasòl, devolución de fianzas; interés legal del dinero 2026, 3,25 %.
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