Prórroga de alquileres 2026 y tope del 2 %: qué está en vigor hoy (y qué no)

Si alquilas un piso, seguramente has oído de todo este año: que si los contratos se prorrogan dos años más, que si no puedes subir la renta más de un 2%, que si el nuevo decreto de vivienda cambia las reglas del alquiler de temporada… Y lo peor es que todo ha sido verdad en algún momento — y hoy no lo es. Te pongo orden en el lío, con fechas y BOE en la mano, para que sepas exactamente con qué reglas juegas si firmas o renuevas un contrato este otoño.

El baile normativo de 2026, en 7 fechas

1. 21 de marzo: se publica en el BOE el Real Decreto-ley 8/2026. Trae dos medidas estrella: prórroga extraordinaria de hasta 2 años para contratos que terminaran antes de final de 2027 (si el inquilino la pedía) y tope del 2% a la actualización anual de la renta.
2. 28 de abril: el Congreso rechaza convalidarlo (177 votos contra 166). El decreto queda derogado el 30 de abril. Las prórrogas y el tope del 2% desaparecen.
3. Julio: el Gobierno prepara un nuevo decreto más ambicioso — prórrogas para contratos que venzan hasta junio de 2028, regulación del alquiler de temporada y de habitaciones por escrito, IVA del 21% a los pisos turísticos, bonificaciones en el IRPF — y anuncia su aprobación para el día 28.
4. 28 de julio: el Consejo de Ministros lo aplaza a septiembre por falta de apoyos parlamentarios. No se aprueba. No se publica. No existe.
5. 29 de septiembre: el Consejo de Ministros aprueba dos decretos: el 26/2026 (prórroga de dos años, tope del 0 % o 2 %, temporada, habitaciones y desahucios) y el 27/2026 (renovación automática de los contratos e indemnización de doce mensualidades por no renovar).
6. 1 de octubre: entra en vigor el 26/2026. El 27/2026 sale en el BOE y entra en vigor el día 2.
7. 2 de octubre: el Congreso deroga los dos (178 votos contra 172 y 184 contra 166). Tercer decreto de alquiler que cae en seis meses.

Entonces, ¿qué está en vigor HOY?

A día de hoy (actualizado el 5 de octubre de 2026), lo hemos comprobado directamente en el BOE: no hay ninguna prórroga extraordinaria ni tope del 2% en vigor. Las reglas que aplican a tu contrato son las de siempre:

• La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): 5 años de duración mínima para el inquilino (7 si el propietario es persona jurídica), con las prórrogas tácitas habituales.
• La Ley de Vivienda 12/2023, que sigue vigente: si tu piso está en una zona de mercado tensionado declarada (como buena parte de Cataluña), la actualización de rentas va ligada al índice oficial (IRAV) y hay limitaciones en nuevos contratos.

Traducción práctica: si tu contrato termina y no está en zona tensionada, hoy puedes renovar o no en las condiciones de la LAU de siempre. Si un inquilino te exige «la prórroga de dos años del decreto», la respuesta corta es que ese decreto está derogado: el de marzo cayó el 30 de abril y el de septiembre, el 2 de octubre.

Prórroga de alquileres de 2 años: aprobada el 29 de septiembre y derogada el 2 de octubre

Actualizado el 5 de octubre: el Real Decreto-ley 26/2026 se aprobó el 29 de septiembre, entró en vigor el 1 de octubre y el Congreso lo derogó el 2, con los votos en contra de PP, Vox, Junts y UPN. La prórroga extraordinaria de dos años existió un día.

Traducción para ti: hoy no hay ninguna prórroga de dos años, y si un inquilino te la pide ahora, no tiene base legal. Otra cosa son las que se pidieron el 1 y el 2 de octubre, mientras el decreto estuvo en vigor: ahí hay discusión entre juristas y, si hay conflicto, lo decidirá un juez. Si te llegó un burofax esos días, guárdalo y consúltalo antes de contestar.

Lo que decía el decreto, por si vuelve:

• Prórroga extraordinaria de hasta 2 años para contratos que vencieran antes del 31 de diciembre de 2028, a petición del inquilino y obligatoria para el propietario.
• Subidas del 0 % o del 2 % como máximo hasta finales de 2027.
• Alquiler de temporada: entre 31 días y 12 meses, con causa justificada.
• Alquiler de habitaciones tratado como alquiler de vivienda.

El Gobierno ha dicho que llevará las medidas como proyecto de ley y Junts propone una prórroga voluntaria en lugar de obligatoria. A 5 de octubre no hay nada nuevo aprobado. Tienes el detalle en decreto de vivienda derogado: qué vale hoy en tu alquiler.

Mi contrato cumple 5 años: ¿tengo que renovarlo o prorrogarlo?

Con la LAU en la mano, no tienes que hacer nada especial. Si no quieres seguir, debes avisar al inquilino con 4 meses de antelación (él, con 2). Si nadie avisa, el contrato se prorroga año a año hasta 3 años más. Y si el propietario es una empresa, el plazo inicial es de 7 años en lugar de 5. Si te quedas cinco años más con el mismo inquilino, conviene haber elegido bien desde el principio: así se comprueba la solvencia de un inquilino.

¿Hay formulario o modelo para pedir la prórroga de alquileres de 2026?

No. Los modelos que circulan por internet eran los de los decretos de marzo y de septiembre, los dos derogados. Hoy no hay ninguna norma que ampare esa solicitud: si te llega una, no estás obligado a concederla.

Qué significa todo esto para ti como propietario

Más allá de lo que vote el Congreso cada vez, la dirección es clara: los contratos tienden a alargarse y las rentas a toparse. Cada nueva vuelta de tuerca normativa significa más años atado al mismo inquilino y menos margen para corregir un error de elección.

Y ahí está la clave que muchos propietarios pasan por alto: cuando un contrato puede durar 5, 7 o 9 años, la decisión más importante no es el precio — es quién entra en tu piso y qué pasa si deja de pagar. Un impago con un desahucio de 9 a 15 meses de media no entiende de decretos.

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En resumen

• Hoy no hay prórroga extraordinaria de 2 años ni tope del 2%: el decreto de marzo se derogó en abril y el de septiembre, el 2 de octubre.
• Se aplican la LAU y la Ley de Vivienda (con sus reglas de zonas tensionadas donde estén declaradas).
• Puede cambiar en cualquier momento: lo seguiremos aquí con el BOE delante.
• Con reglas cambiantes y contratos cada vez más largos, garantizar el cobro es lo único que depende de ti.

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Preguntas frecuentes sobre la prórroga de alquileres 2026

¿Está en vigor la prórroga de alquileres de 2 años en 2026?

No. A 5 de octubre de 2026 no hay ninguna prórroga extraordinaria en vigor. El Real Decreto-ley 8/2026 se derogó el 30 de abril y el Real Decreto-ley 26/2026, que la recuperó el 1 de octubre, fue derogado por el Congreso el 2 de octubre.

Mi contrato de alquiler cumple 5 años: ¿tengo que renovarlo?

No es obligatorio. Si no quieres continuar, avisa con 4 meses de antelación. Si nadie avisa, el contrato se prorroga año a año hasta 3 años más (7 años de plazo inicial si el propietario es una empresa).

¿Existe un formulario para pedir la prórroga de alquileres de 2026?

No. Los modelos que circulan corresponden a los decretos de marzo y de septiembre de 2026, los dos derogados. Hoy no hay norma que ampare esa solicitud.