Prórroga del alquiler y tope del 2%: qué está en vigor hoy (y qué no)

Si alquilas un piso, seguramente has oído de todo este año: que si los contratos se prorrogan dos años más, que si no puedes subir la renta más de un 2%, que si el nuevo decreto de vivienda cambia las reglas del alquiler de temporada… Y lo peor es que todo ha sido verdad en algún momento — y hoy no lo es. Te pongo orden en el lío, con fechas y BOE en la mano, para que sepas exactamente con qué reglas juegas si firmas o renuevas un contrato este agosto.

El baile normativo de 2026, en 4 fechas

1. 21 de marzo: se publica en el BOE el Real Decreto-ley 8/2026. Trae dos medidas estrella: prórroga extraordinaria de hasta 2 años para contratos que terminaran antes de final de 2027 (si el inquilino la pedía) y tope del 2% a la actualización anual de la renta.
2. 28 de abril: el Congreso rechaza convalidarlo (177 votos contra 166). El decreto queda derogado el 30 de abril. Las prórrogas y el tope del 2% desaparecen.
3. Julio: el Gobierno prepara un nuevo decreto más ambicioso — prórrogas para contratos que venzan hasta junio de 2028, regulación del alquiler de temporada y de habitaciones por escrito, IVA del 21% a los pisos turísticos, bonificaciones en el IRPF — y anuncia su aprobación para el día 28.
4. 28 de julio: el Consejo de Ministros lo aplaza a septiembre por falta de apoyos parlamentarios. No se aprueba. No se publica. No existe.

Entonces, ¿qué está en vigor HOY?

A día de hoy (agosto de 2026), lo hemos comprobado directamente en el BOE: no hay ninguna prórroga extraordinaria ni tope del 2% en vigor. Las reglas que aplican a tu contrato son las de siempre:

• La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): 5 años de duración mínima para el inquilino (7 si el propietario es persona jurídica), con las prórrogas tácitas habituales.
• La Ley de Vivienda 12/2023, que sigue vigente: si tu piso está en una zona de mercado tensionado declarada (como buena parte de Cataluña), la actualización de rentas va ligada al índice oficial (IRAV) y hay limitaciones en nuevos contratos.

Traducción práctica: si tu contrato termina y no está en zona tensionada, hoy puedes renovar o no en las condiciones de la LAU de siempre. Si un inquilino te exige «la prórroga de dos años del decreto», la respuesta corta es que ese decreto está derogado desde el 30 de abril.

Lo que puede venir en septiembre (y conviene tener en el radar)

El decreto aplazado volverá al Consejo de Ministros a primeros de septiembre, y después tendrá que pasar por el Congreso — el mismo trámite en el que cayó el anterior. Si sale adelante, esto es lo que se ha anunciado:

• Prórroga extraordinaria de hasta 2 años para contratos que venzan hasta el 30 de junio de 2028, a petición del inquilino.
• Alquiler de temporada regulado por escrito: entre 31 días y 12 meses, con obligación de justificar la temporalidad. Si no hay causa real o se pasa del plazo, el contrato se convierte en vivienda habitual con todas sus prórrogas.
• Alquiler de habitaciones también por escrito y regulado en la LAU.
• IVA del 21% a los pisos turísticos y bonificaciones en el IRPF para quien alquile a precio asequible.

Nada de esto es ley todavía. Puede aprobarse tal cual, recortado o volver a caer en el Congreso, como ya pasó en abril. Cuando se publique en el BOE — si se publica — te contaremos aquí qué implica de verdad, sin titulares alarmistas.

Qué significa todo esto para ti como propietario

Más allá del resultado de septiembre, la dirección es clara: los contratos tienden a alargarse y las rentas a toparse. Cada nueva vuelta de tuerca normativa significa más años atado al mismo inquilino y menos margen para corregir un error de elección.

Y ahí está la clave que muchos propietarios pasan por alto: cuando un contrato puede durar 5, 7 o 9 años, la decisión más importante no es el precio — es quién entra en tu piso y qué pasa si deja de pagar. Un impago con un desahucio de 9 a 15 meses de media no entiende de decretos.

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En resumen

• Hoy no hay prórroga extraordinaria de 2 años ni tope del 2%: el decreto de marzo se derogó en abril y el nuevo se aplazó a septiembre.
• Se aplican la LAU y la Ley de Vivienda (con sus reglas de zonas tensionadas donde estén declaradas).
• En septiembre puede cambiar todo otra vez — lo seguiremos aquí con el BOE delante.
• Con reglas cambiantes y contratos cada vez más largos, garantizar el cobro es lo único que depende de ti.

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